Allgemeine steuerrechtliche Hinweise

Der Notar ist nicht zur steuerlichen Beratung befugt, lediglich bei einzelnen Steuerarten bestehen Hinweispflichten des Notars. Insofern handelt es sich bei den nachfolgenden Ausführungen lediglich um grundsätzliche Hinweise, die eine steuerrechtliche Beratung nicht ersetzen können oder sollen.

Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich alle Rechtsgeschäfte, die zu einer Grundstücksübertragung auf einen anderen Eigentümer führen.

In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6,5 % des Kaufpreises. Erst nach Zahlung der festgesetzten Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die für die Eigentumsumschreibung benötigte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Als solche gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen, sowie der dem Verkäufer vorbehaltene Nutzung (Nießbrauch, Wohnungsrecht, etc.).

Ausgenommen von der Grunderwerbsteuer wird der Anteil des Kaufpreises, der auf Standardeinbaumöbel (beispielsweise Einbauküche, Sauna, Markise) sowie mitverkauftes Inventar (beispielsweise Möbel, Gartenmöbel, Öl sowie Gerätschaften) fällt, solange diese im notariellen Kaufvertrag wertmäßig aufgeführt werden, und belegbar sind.

Eine Besonderheit besteht bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen. Hier wird nach derzeitiger Praxis der Finanzverwaltung der auf das verkaufte Wohnungs- oder Teileigentum fallende Anteil an der sogenannten Instandhaltungsrücklage (Erhaltungsrücklage) von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abgezogen. Auch der Anteil an der Instandhaltungsrücklage sollte im notariellen Kaufvertrag ausgewiesen werden. Allerdings ist im vergangenen Jahr eine Entscheidung des BFH ergangen, wonach die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage bei Erwerb von Teileigentum nicht um ein übernommenes Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage zu mindern sei; inwiefern diese Entscheidung in der Praxis der Finanzverwaltung umgesetzt wird, ist derzeit noch nicht verbindlich geklärt.

Beim Kauf eines Erbbaurechts an einem Grundstück bestehen ebenfalls Besonderheiten. Hier richtet sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach dem Erbbauzins mit dem Vervielfältiger entsprechend der Restlaufzeit des Erbbaurechts.

Es gibt allerdings auch Erwerbsvorgänge, die von der Besteuerung mit der Grunderwerbsteuer befreit sind, beispielsweise für bestimmte erbrechtliche sowie innerfamiliäre Grundstückstransaktionen.

So fällt keine Grunderwerbsteuer bei der Veräußerung eines Grundstücks an Ehegatten bzw. Lebenspartner oder an Verwandte in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel Kinder und Stiefkinder) an.

Für eine nähere steuerliche Prüfung des Einzelfalls wird die Einschaltung eines Steuerberaters vor der notariellen Beurkundung dringend empfohlen.