Verschärfung des Geldwäschegesetzes
Zum 01.01.2020 ist das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (GWG) sowie zum 01.10.2020 die Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien – GwGMeldV-Immobilien) nochmals verschärft worden.
Notare sind nach dem GwG verpflichtet, bei Immobilientransaktionen, insbesondere bei Beteiligung von Gesellschaften, die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln. Dies betrifft vor allem folgende Erwerbsvorgänge
- Verkauf und Kauf einer inländischen Immobilie (einschließlich einer Versteigerung),
- Verkauf und Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört,
- alle sonstigen gesellschaftsrechtlichen Vorgänge, sofern dadurch eine inländische Immobilie auf einen anderen Rechtsträger übergeht (z. B. Verschmelzung, Spaltungen und Vermögensübertragungen, nicht aber ein Formwechsel) oder einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht wird, eine inländische Immobilie auf eigene Rechnung zu verwerten (z. B. Begründung sowie Auflösung eines Treuhandverhältnisses).
Wirtschaftlich Berechtigte sind die natürlichen Personen, die unmittelbar oder mittelbar (bei einer mehrstufigen Beteiligungsstruktur) mehr als 25 % der Kapital- oder Stimmanteile innehaben oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausüben.
Die an der Beurkundung beteiligten Gesellschaften sind verpflichtet, die zur Ermittlung der wirtschaftlich Berechtigten erforderlichen Informationen offenzulegen und die Unterlagen dem Notar zur Verfügung zu stellen. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, besteht seit dem 1.1.2020 unter Umständen ein Beurkundungsverbot.
Die erforderliche Auskunft erfolgt durch die Vorlage einer Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur der beteiligten Gesellschaften, für die die Bundesnotarkammer ein Formular zur Verfügung stellt:
BNotK Dokumentation Eigentums- und Kontrollstruktur
Für den Nachweis der Eigentums- und Kontrollstruktur einer GmbH ist neben der aktuellen Gesellschafterliste noch eine Erklärung zur Kontrollstruktur abzugeben, aus der sich die Stimmrechte und sonstigen Umstände ergeben, die eine vergleichbare Kontrolle begründen.
Die Kontrollstruktur einer KG kann beispielsweise zusätzlich zum Handelsregisterauszug durch eine Erklärung dargestellt werden, dass der Komplementär nicht am Kapital beteiligt ist, und dass die Verhältnisse der eingetragenen Hafteinlagen zueinander der Kapitalbeteiligung und den Stimmrechten entsprechen.
Ohne Vorlage dieser Dokumentation samt Schlüssigkeitsprüfung durch den Notar besteht Beurkundungsverbot.
Bei allen deutschen Gesellschaften, mit Ausnahme der GbR, sind Notare seit dem 1.1.2020 zudem grundsätzlich verpflichtet, einen Auszug aus dem Transparenzregister einzuholen. Gleiches gilt bei ausländischen Gesellschaften, die eine Immobilie in Deutschland erwerben wollen; sind diese nicht im Transparenzregister Deutschlands oder eines EU-Mitgliedstaats registriert, muss der Notar die Beurkundung zwingend ablehnen.