Kaufverträge über Immobilien, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte bedürfen aufgrund ihrer besonderen Bedeutung für die Beteiligten der notariellen Beurkundung.
Die notarielle Tätigkeit beginnt mit der neutralen und unabhängigen Beratung der Beteiligten und der Erstellung eines individuellen, interessensgerechten Entwurfs des Kaufvertrages. Für eine optimale Gestaltung des Vertrages nimmt der Notar Einsicht in das Grundbuch und klärt den dort eingetragenen Inhalt.

Regelmäßig gehen Grundstückseigentümer davon aus, dass im Grundbuch keine Belastungen mehr bestehen, beispielsweise nach vollständiger Abbezahlung von Finanzierungsdarlehen. Allerdings sind häufig trotzdem noch Belastungen wie beispielsweise Hypotheken oder Grundschulden von Altgläubigern im Grundbuch eingetragen, die dann im Rahmen des Vollzuges des Vertrages endgültig zur Löschung gebracht werden. Bestehen Grundschulden für noch valutierende Darlehen werden diese regelmäßig im Rahmen des Vollzuges des Vertrages zur Löschung gebracht. Auch die Löschung sonstiger Rechte, wie beispielsweise Wohnungs- oder Nießbrauchrechte zugunsten verstorbener Personen oder auch Auflassungsvormerkungen und Rückauflassungsvormerkungen, wird im Rahmen des Vollzuges erreicht.

Nach der Beurkundung ist es Aufgabe des Notars, den Vollzug des Vertrages zu betreiben. So wird regelmäßig beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragt. Die erforderlichen Genehmigungen und Negativatteste hinsichtlich gesetzlicher Vorkaufsrechte werden eingeholt, und die Veräußerungsanzeige an das Finanzamt zur Erlangung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer übermittelt.

Falls im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sein sollten, die zur Löschung gebracht werden müssen, fordert der Notar die entsprechenden Löschungsbewilligungen bei den eingetragenen Gläubigern an, die ihm diese dann, gegebenenfalls unter Treuhandauflagen hinsichtlich zu zahlender Ablösebeträge, übermitteln. An das Vorliegen dieser Voraussetzungen (Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Löschungsunterlagen für die nicht übernommenen Belastungen, Negativattest über Vorkaufsrecht der Gemeinde) wird regelmäßig die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung geknüpft, damit der Käufer den Kaufpreis erst bezahlen muss, wenn sichergestellt ist, dass seinem Eigentumserwerb nichts mehr im Wege steht.

Bei Immobilienkaufverträgen ist es üblich, dass der Käufer den zu zahlenden Kaufpreis finanziert. Hierfür wird im Kaufvertrag eine Finanzierungsvollmacht aufgenommen, mit der der Käufer bereits eine Finanzierungsgrundschuld in das Grundbuch eintragen lassen kann. Diese Grundschuld wird zur Absicherung des Verkäufers als derzeitigen Eigentümer durch die Zweckerklärung eingeschränkt, dass die Grundschuld nur zur Absicherung der Kaufpreiszahlung verwendet werden darf.
Um die Erstellung eines Grundstückskaufvertrages für Sie vorzubereiten stellen wir Ihnen einen entsprechenden Datenerfassungsbogen des Notars Peter Rennert zur Verfügung:

Datenblatt Grundstückskaufvertrag

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung (Wohnung- oder Teileigentum) unterscheidet sich in einigen Aspekten von einem Grundstückskaufvertrag. So ist der Verkäufer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in die der Käufer mit Eigentumsübergang eintritt. Umfang des Gemeinschafts- und des Sondereigentums sowie die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer ergeben sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung samt Nachträgen sowie den bindenden Beschlüssen, Vereinbarungen und bisher geschlossenen Verträgen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher ist dem Käufer zu empfehlen, diese Unterlagen sowie die Beschlusssammlung vor Beurkundung einzusehen. Auch sollte der Käufer sich über die Höhe des zu zahlenden Hausgeldes sowie der derzeit bestehenden Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft informieren. Die auf den Miteigentumsanteil entfallende anteilige Instandhaltungsrücklage wird regelmäßig im Wohnungseigentumskaufvertrag angegeben, da dieser Betrag bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer in NRW mindernd berücksichtigt wird.

Eine weitere Besonderheit ist, dass – insbesondere bei bereits länger bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaften – eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Ist dies im Grundbuch eingetragen,  kann die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer erst erfolgen, wenn der aktuelle Verwalter sowohl die Zustimmung wie auch den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft in grundbuchmäßiger Form abgibt.

Um die Erstellung eines Wohnungseigentumskaufvertrages für Sie vorzubereiten stellen wir Ihnen einen entsprechenden Datenerfassungsbogen des Notars Peter Rennert zur Verfügung:

Daneben bestehen Besonderheiten, wenn ein Erbbaurecht verkauft werden soll. Das Erbbaurecht bezieht sich lediglich auf das Gebäude bzw. die Wohnung, während der Erbbaurechtsausgeber weiterhin Eigentümer des Grundstücks bzw. der Eigentumswohnung bleibt. Daher besteht ein eigenes Erbbaugrundbuch, das wie ein Grundstück behandelt wird, und veräußert und belastet werden kann. Im Erbbaugrundbuch ist in den meisten Fällen der zu zahlende Erbbauzins sowie ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer eingetragen, so wie vorgesehen, dass die Veräußerung und/oder Belastung des Erbbaurechts mit Grundschulden oder Hypotheken der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

Um die Erstellung eines Erbbaurechtskaufvertrages für Sie vorzubereiten stellen wir Ihnen einen entsprechenden Datenerfassungsbogen des Notars Peter Rennert zur Verfügung:

Datenblatt Erbbaurechtskaufvertrag

Bei der Beurkundung wird der Vertrag im Beisein aller Beteiligten vollständig vorgelesen. Über das Verlesen der Urkunde hinaus erläutert der Notar nochmals den rechtlichen Inhalt und die Tragweite des Vertrags. Erst wenn alle offenen Fragen beantwortet sind und letzte Änderungs- und Ergänzungswünsche berücksichtigt wurden, wird der Vertrag vor dem Notar unterzeichnet.