Der Kauf einer vermieteten Immobilie

Von besonderer Bedeutung ist eine genaue Aufstellung über die bestehenden Mietverhältnisse. Der Käufer tritt mit Eigentumsübergang in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Für den Käufer ist es daher wichtig, die bestehenden Mietverhältnisse und etwaige Konflikte des Verkäufers mit den Mietern zu kennen. Dem Käufer ist zu empfehlen, sich vorab Kopien der bestehenden Mietverträge übergeben zu lassen. Im Grundstückskaufvertrag sollten neben der Aufstellung der Mieter, der gezahlten Miete samt Nebenkosten auch die geleisteten Kautionen bzw. Sicherheitsleistungen der Mieter aufgeführt werden, da der Käufer den übernommenen Mietern gegebenenfalls hierfür haftet.

Soll die Immobilie mietfrei übergeben werden, kann im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Fälligkeitsvoraussetzung der Kaufpreiszahlung vereinbart werden. Dann trägt der Verkäufer das Risiko, für eine rechtlich wirksame Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung der Immobilie zu sorgen.

Besondere Vorsicht ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs geboten. Dem Verkäufer könnte nach Abschluss des Kaufvertrags ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nicht mehr zustehen, wenn ein etwaiger eigener Bedarf dadurch entfallen ist. Der Käufer kann erst nach Eigentumsumschreibung  wegen Eigenbedarfs rechtswirksam kündigen; für die Kündigung können sogar Sperrfristen von drei Jahren, in Extremfällen sogar von zehn Jahren gelten.

Bei vermieteten Wohnungen besteht eine weitere Besonderheit: War eine Wohnung vermietet und ist erst danach Wohnungseigentum begründet worden, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn gewährleistet ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Dies Beitrag ist angelehnt an eine Pressemitteilung der Hamburgischen Notarkammer.